原文件：

《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》

政策解讀：

1、該文件由“人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)”提出，針對(duì)的主體行業(yè)為“房地產(chǎn)”，核心目標(biāo)是“平穩(wěn)健康發(fā)展”，采取的措施類別是“金融支持”;

2、文件包括“6大主題”，共計(jì)“16條內(nèi)容”，6大主題分別為：①保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序;②積極做好“保交樓”金融服務(wù);③積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置;④依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益;⑤階段性調(diào)整部分金融管理政策;⑥加大住房租賃金融支持力度;

其中①為房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，②④⑥聚焦地產(chǎn)消費(fèi)者促進(jìn)，③⑤聚焦房企促進(jìn);

3、以下針對(duì)部分內(nèi)容進(jìn)行解讀

(1)整體感受：從新政策的風(fēng)向來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度，從過(guò)去的“控風(fēng)險(xiǎn)、減熱度”到現(xiàn)在的“控風(fēng)險(xiǎn)，促熱度”，不僅反映著基于市場(chǎng)變化而調(diào)整的金融手段，也體現(xiàn)出，在政策制定的過(guò)程中，“風(fēng)險(xiǎn)”和“熱度”作為兩大要素，需要在兩條線相交的點(diǎn)附近尋找“平衡”，兼顧風(fēng)險(xiǎn)和熱度，避免過(guò)激或無(wú)效;

(2)原文：“金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求”;

解讀：“項(xiàng)目子公司”、“集團(tuán)控股公司”，這是地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，針對(duì)項(xiàng)目本身、項(xiàng)目子公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，可能為“預(yù)期回款良好、風(fēng)險(xiǎn)低”的結(jié)論，但在實(shí)際中，很多初期判斷優(yōu)秀的項(xiàng)目，由于其集團(tuán)控股公司整體風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，導(dǎo)致資金鏈斷裂，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)，最終崩盤;

因此，政策中的“合理區(qū)分”，本質(zhì)是“區(qū)隔”問(wèn)題，若要實(shí)現(xiàn)區(qū)隔看待、客觀評(píng)判項(xiàng)目，需要構(gòu)建相應(yīng)的“專款專用資金池”制度，避免挪用導(dǎo)致不可預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn);

(3)原文：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展;

解讀：“聚焦主業(yè)”成為現(xiàn)階段優(yōu)秀房企的一個(gè)標(biāo)簽，主要是基于很多地產(chǎn)企業(yè)的崩盤仿佛是“不務(wù)正業(yè)”，但我們認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)的過(guò)程中，尤其是進(jìn)入存量市場(chǎng)、挖潛市場(chǎng)、改善市場(chǎng)，跨行業(yè)發(fā)展已是一種大勢(shì)，或者是行業(yè)的分叉路，跨行業(yè)發(fā)展本身并沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，關(guān)鍵是“跨的是什么行業(yè)”，若跨行業(yè)發(fā)展走一條與地產(chǎn)完全不相關(guān)的路，那是重新創(chuàng)業(yè)，但若是以本行業(yè)為基礎(chǔ)進(jìn)行關(guān)聯(lián)行業(yè)滲透，不失為一條“拓寬主業(yè)”、“橫縱向延伸”的發(fā)展之路，關(guān)鍵還是步子跨的穩(wěn)、跨的準(zhǔn)，而不是趕潮流的一擁而上;

(4)原文：支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期;

解讀：市場(chǎng)行情下行，很多地產(chǎn)企業(yè)倒在了融資問(wèn)題上，包括到期無(wú)法償還本息、無(wú)法續(xù)貸、無(wú)法追加貸款額度等，但從銀行角度來(lái)說(shuō)，作為經(jīng)營(yíng)貨幣的企業(yè)，從經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，存款吸納擁有成本，而貸款客戶池的建立是擁有既定標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)前階段外部行情變化導(dǎo)致部分企業(yè)客戶的資質(zhì)產(chǎn)生變化，通過(guò)合理展期，銀行仍可實(shí)現(xiàn)部分收益，而不是風(fēng)險(xiǎn)一刀切，且從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)將貸出的錢收回來(lái)，也放不出去，還不如繼續(xù)放在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)企業(yè)中;

另外，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，融資難問(wèn)題一直都存在，一方面，金融業(yè)需調(diào)整自身的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)于中小企業(yè)而言，也需要積極優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，盤活存量資產(chǎn)，讓自身的“資產(chǎn)負(fù)債情況”更好看，盡量貼合銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)，也能夠降低融資成本;

(5)原文：積極做好“保交樓”金融服務(wù)

解讀：現(xiàn)在的“金融16條”中，關(guān)于“保交樓”提出的具體政策——支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款，這項(xiàng)細(xì)則從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是“彌補(bǔ)政策”，是針對(duì)已經(jīng)無(wú)法保證的交樓的項(xiàng)目而言進(jìn)行專項(xiàng)借款;

但從問(wèn)題的產(chǎn)生分析，關(guān)鍵因素是“專款專用”，市場(chǎng)中這么多有“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，項(xiàng)目最開(kāi)始沒(méi)想著爛尾，而是房企將原本用于建設(shè)的款項(xiàng)進(jìn)行挪用，比如工程款用于拿新地、跨行業(yè)“不務(wù)正業(yè)”等，鏈條越來(lái)越多，輪子越滾越大，最開(kāi)始可能一兩個(gè)項(xiàng)目失敗還能周轉(zhuǎn)，但若出現(xiàn)多點(diǎn)斷裂，無(wú)法利用時(shí)間差，則只能“爛尾”，因此，問(wèn)題的關(guān)鍵是能否保證“專款專用”，國(guó)內(nèi)早已實(shí)施的預(yù)售資金監(jiān)管制度，在國(guó)內(nèi)不同地區(qū)的監(jiān)管力度、標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則也不同，且不同時(shí)期也在進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，監(jiān)管制度仍需完善;

再者，有人提出取消“預(yù)售制度”，似乎從邏輯角度來(lái)看，取消預(yù)售制度是避免了爛尾現(xiàn)象，但國(guó)際大型業(yè)務(wù)的交換過(guò)程中多采用此方法，且房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，不可能不用，制度本身沒(méi)有錯(cuò)，關(guān)鍵的是“監(jiān)管”，且房企自身也需放緩腳步，不能繼續(xù)以高周轉(zhuǎn)來(lái)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，而是要做一些穩(wěn)健的、小而美的項(xiàng)目，因此，預(yù)售制度影響過(guò)大，現(xiàn)行的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展均是圍繞這一核心制度，國(guó)內(nèi)只有海南實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，目前來(lái)看并不具備全國(guó)推廣的條件;

(6)原文：鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求

解讀：普通房企的融資問(wèn)題一直是限制發(fā)展的關(guān)鍵因素，也是過(guò)去“減熱度、控風(fēng)險(xiǎn)”時(shí)期的重要金融手段，而現(xiàn)階段，為了能夠“促熱度、控風(fēng)險(xiǎn)”，提升市場(chǎng)熱度，助力房企渡過(guò)困難期，多樣化的房企融資路徑被支持，包括信托、IPO等，房企融資開(kāi)閘;

(7)原文：拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道

解讀：在政策中提到了房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的融資有直接影響，再看上游，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資產(chǎn)盤活具有促動(dòng)作用，間接助力開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品出清、運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型等;此項(xiàng)業(yè)務(wù)目前政策條件還很高，一般性企業(yè)還用不上，所以一般性企業(yè)也不敢做租賃業(yè)務(wù)，而在美國(guó)和新加坡此業(yè)務(wù)是租賃業(yè)務(wù)的重要融資手段，未來(lái)應(yīng)該具有普適性和全面性。